Информацию о стоимости строительства жилого здания каждый год предоставляет профильное Министерство. По данным Министерства регионального развития и строительства Украины средняя стоимость строительства одного квадратного метра в здании в Киеве в 2009 году составляла 4821 грн. (около $600), по Киевской области — 4154грн., по Днепропетровской области эта цифра 4200 грн, эквивалент $525.
Данный вопрос обсуждали участники интерактивной конференции «Недвижимость и строительство в Украине: итоги года».
Участвовавший в конференции заместитель председателя правления Строительной палаты Днепропетровской области Леонид Турчин, комментируя данные Минрегионстроя, заявил: — «4200 гривен — это стоимость строительства исключительно коробки дома, — без сетей, оплаты землеотвода, и т. д». В компании «Созидатель» посчитали, что собственно строительство здания – это 54% в себестоимости жилья. Остальные 46% (3587грн)- это отчисления местным органам власти на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры (7%), выполнение технических условий (внешние сети)-14%, отвод земельного участка – 4%, компенсация за текущее отселение граждан и компенсация органам местного самоуправления за отселения прошлого периода – 15%, обслуживание кредитных средств-6%. Итого, себестоимость. 1 кв. м. по Днепропетровску сегодня составляет 4200+ 3587=7777. (Это при строительстве 17-этажного дома). Сегодня при нулевом уровне рентабельности цена колеблется от 7500 до 8000 грн за 1 кв. м.
Согласен с Леонидом Турчиным и директор компании «Украинская Торговая Гильдия» Виталий Бойко: «Информация про себестоимость квадратного метра киевского жилья в $600 не соответствует действительности. Эта сумма – примерно половина затрат застройщика. По информации, которая поступает с «живых» киевских строек, сегодня себестоимость жилья – $1100 – 1400».
По его словам, цена $1100 -1300 за метр квадратный в объекте вводимом через год – вполне адекватна и не приносит девелоперу сверхприбылей. Скорее она позволяет выжить, расплатившись с кредитами и пополнив оборотные средства. Сегодня все девелоперы стремятся вернуть поток покупателей, не думая о прибыли.
Несколько другие данные у Киевских риэлторов:
Киев - $1975/кв. м (массивы стартуют от $1000/кв. м),
Одесса - $1000-$1100/кв. м.,
Харьков – около $850/кв. м.,
Днепропетровск – около $800/кв. м.
Правда тут же добавляют, что это средние показатели, и дифференциация достаточно большая.
Но это сегодняшнее положение дел, а что же будет с ценами в наступившем году?
Говоря о прогнозе цен, следует понимать, что рынок уже сейчас четко разделился на рынок готовой или почти готовой недвижимости и рынок «имущественных прав».
По мнению председателя совета директоров ОАО «ИСК Авантаж» Юрия Костоглодова, в первом сегменте цены вряд ли претерпят существенные изменения, прежде всего ввиду ограниченности самого рынка и невысокого объема предложения. Второй же сегмент имеет весьма условные цены, поскольку сделок здесь практически нет.
Кстати, по данным Государственного комитета статистики Украины, на 1 января 2010 года в стране насчитывалось13682 объектов (зданий) незавершенного строительства и 6307 недостроенных инженерных сооружений.
Поэтому основным фактором ценообразования в 2010 году станет не снижение спроса и практическое отсутствие ипотечного кредитования, а сама трансформация рынка в рынок покупателей и рынок готового жилья. Рынок же имущественных прав будет определяться активностью застройщиков, его репутационными качествами.
«В 2010 году цены на жилье расти не будут» (речь идет о рынке первичного жилья), – к такому выводу пришел Виталий Бойко. По его прогнозам, они останутся на том уровне, на котором находятся сейчас. Предпосылок для роста нет.
Некоторые киевские риэлторы вообще заявляют о снижении цен: «Нас ждет вялое снижение цен до осени 2010 года. Уровень снижения составит от 11% до 26%. В случае девальвации снижение может быть более сильным, в случае резкой ревальвации – наоборот». По их прогнозам, осенью 2010 года будет определенная стабилизация, которая сформирует боковой тренд до признаков реального роста доходов населения и экономики.
Такого же мнения придерживается и кандидат экономических наук, советник главы правления «Укргазбанка» Александр Охрименко: «На рынке первичного жилья, цены будут медленно, но уверенно падать. Что касается «вторички», в среднем цены вырастут на 10-12%. Но эконом жилье может подорожать до 20-25%. Но будут и такие виды жилья, что потеряют в цене 5-7%».
В то же время Леонид Турчин считает, что до тех пор, пока цены на жилищное строительство будут указываться в долларах, о прогнозах в этом сегменте рынка не может быть речи,- слишком велики сегодня колебания курса доллара, и непрогнозируемо направление движения. В гривнах цена будет колебаться плюс-минус десять процентов, в зависимости от экономической ситуации.
Подобное мнение высказывают и аналитики. Так, по словам Олега Репченко, руководителя Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», в 2010 году подобного падения цен, как это было в 2009-м, когда квадратный метр на первичном рынке снизился на 30-35%, не прогнозируется. Объявления о продаже недвижимости были полны подобных предложений. Но вероятность события, что цены снизятся от 5 до 20%, - в зависимости от качества проектов: от того, насколько они рентабельны или нерентабельны, соответствуют ли параметрам цена-качество, — вполне адекватна.
О том, что средняя цена на квадратный метр жилья в новом доме может немного снизиться говорит и тот факт, что в нынешнем году на рынке недвижимости станет более явной тенденция со стороны застройщиков к началу строительства в дешевом сегменте, в первую очередь, жилья эконом-класса. Об этом сообщил директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов.
Как сообщили в пресс-службе проектной группы, строительство объектов высшей ценовой категории, особенно домов бизнес-класса, будет довольно рискованным, поскольку существенно снизился спрос на них.
«Если 2 года назад, приобретение жилья бизнес-класса, которое иногда по цене приравнивали к элит-классу, но по качественным характеристикам относилось к первой категории, скорее было демонстрацией доходов покупателя, а не потребностью, и, приравнивалось к покупке дорогого автомобиля или драгоценностей, сегодня – покупка недвижимости происходит для решения бытовых вопросов», - считает А. Попов.
Спрос сегодня формируют покупатели дешевой недвижимости, а также покупатели качественной дорогой недвижимости.
По мнению эксперта, снижение цен на рынке недвижимости будет происходить в тех сегментах, где достаточное предложение и качество не соответствует заявленному классу. При этом существенного изменения средней стоимости квадратного метра ожидать не стоит, возможна коррекция цен в пределах 10%.
Ольга Орлова по материалам realt.ua
